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滨水新境界小区物业非法事实~

尊敬的黄市长~ 一、物业管理条例中规定业主大会成立前即使未通过招投标方式确定的的前期物业服务收费应在房屋交易合同中与物业买受人预先明确服务内容、收费标准、服务等级等，否则业主有权拒绝付费。而部分物业公司违反此规定，如滨水新境界（一期）物业公司竟然是在房屋交付时要求业主必须签订《前期物业管理合同》，否则不予验房交房。这种本属于业主所有的房屋竟然被物业公司控制的行为，这种在交付物业时才告知买受人物业服务收费标准的做法显然违反法律法规。　　二、湖南省物业服务收费管理办法中已明确规定因建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的，由建设单位给予业主相应补偿，并在房屋买卖合同中约定。大部分物业公司从不自觉履行此规定，如滨水新境界就没有给先期交付房屋或入住的业主进行补偿。　　三、物业管理条例中规定“有关单位向物业管理区域内提供水、电等服务，凡属于政府定价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向业主收费和提供服务”。而滨水新境界却是由物业公司向业主收费，并在政府定价的基础上加收损耗费，这种做法是否合理合法，期待有关部门调查并予以答复。　　四、电力法中明确规定除电力部门外任何单位和个人不得切断或关停用户用电。而滨水新境界的《前期物业管理合同》中将物业费与水电费*交纳，并声称有权停止水电供应（不予购买水电）。这是对法律法规的挑衅，希望有关部门从严从重查处。　　五、由开发商利用业主共有土地改造而成的地下停车位，这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，无法取得独立的产权证。实践中有的开发商主张这种停车位归自己所有，这种说法缺乏基本的法理基础。首先，取得停车位的房屋所有权证的前提条件是拥有相应的土地使用权，而该停车位并没有被计算在影响小区容积率的建筑面积之内。因此，该停车位不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的。其次，该地下停车位由于不具有独立产权资格，其依赖于在全体业主所共同拥有使用权的土地，所以，该种地下停车位的权益由小区的业主共同享有，属于公用设施，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，由业主决定使用。同时，其有权收取一定的车辆看管费用。那么，在业主大会成立之前开发商无权处置车位，现滨水新境界正在出售地下车位，希望有关部门立即制止，并调查处理。　　六、《物权法》及物业管理条例中均有规定，利用业主共有的住宅区内道路、绿地、以及其他公共场所、公用设施和物业用房进行经营，应由业主大会同意，所得收益在扣除合理成本后应归全体业主所有，由业主大会决定使用。这样，停车费的收取就必须在业主大会成立之后由业主大会决定。如此，所收费用就只能存入业主大会指定的专项账户，不能交物业公司。那么，现在有一些物业公司在收取和侵占此类收费，造成业主权益受损，期待相关部门完善此类收费的管理细则。　　七、滨水新境界的《前期物业管理合同》是一份无效合同，因为它显失公平、其中充斥中诸多霸王条款。比如，这份合同中物业公司自行定义的“前期物业管理：是指自房屋出售之日起至业主委员会成立与现有物业公司签订正式《物业管理合同》生效时止的物业管理”；还有,将物业费与水电费*缴纳，如果业主欠费，物业公司则不予购买水电；“业主财物被盗，物业公司不承担任何赔偿责任”。这样的合同岂不是无效合同吗？这样的合同又怎能在相关的职能部门备案呢？请有关部门严厉查处。最烦物业那么牛，保安晚上值班睡觉，都被拍了照片了，还不让业主安装防盗网，被盗了也不赔偿，说要公安认定损失，一天没抓到小偷一天就没法认定损失也就不赔偿。对物业公司的服务不满意，但是他却把物业管理费和水电捆绑，不交物业费就不让你用水电，这样的强盗物业公司~真是岂有此理。另外，我曾于今年一月就滨水新境界后期开发给前期业主造成噪音、粉尘污染（编号201101040412495）但是房产部门回复这一说法目前尚无法律依据，希望房产部门学习下湖南省物价局湖南省住房和城乡建设厅文件湘价服〔2010〕76号湖南省物业服务收费管理办法第十二条有明确规定~~

写信人：	李月月
写信时间：	2011-10-14 10:04:36

信件回复：

李月月，
你好。
你的来访中提出了七个问题，下面逐一进行回复：

建设单位在与业主的商品房交易合同中没有明确物业管理服务内容、收费标准、服务等级及计费起始时间等内容的行为属于违规行为。经调查，建设单位与业主签订的《商品房买卖合同》附件四中的第六条明确提出《前期物业管理合同》是在买受人交接房屋时签署。业主提出如果业主不签订《前期物业管理合同》，物业公司不予验房交房的现象，经与部分业主核实后并无此现象，物业公司周经理表示，有很多业主都在验房交房后把《前期物业管理合同》带回家仔细查看之后再签订的，可能物业公司个别员工措词不当造成来访业主产生误会，希望业主能够谅解。对此，物业公司表示深深的谦意。

如建设单位没有按合同约定内容执行或没有在合同中约定，业主可以向当地人民法院提起诉讼。

关于滨水·新境界物业公司加收水电损耗的行为，请来访业主查看岳阳市物价局岳市价行审[2009]19号《关于核定滨水·新境界小区物业管理收费标准的批复》。

经调查，滨水·新境界小区佳友物业公司在小区业主购买水电的时候会对已欠交物业费或已交物业费即将到期的业主进行提示或催缴，并没有物业费与水电费捆绑的现象，可能业主与物业公司之间稍稍存在些误会，希望双方都能站在对方的角度考虑一些问题。

对于来访业主提出物业公司乱收停车费，造成业主权益受损的问题，市物业管理办公室正在联系相关部门进行协商与协调，因涉及的部门较多，所以想要完善此类收费的管理细则会需要一定的过程。经调查，滨水·新境界从开盘至今没有出现过收费停车的现象。

    关于滨水·新境界的《前期物业管理合同》有失公平的问题，调查核实后发现其少数条款确定有失公平，属于霸王条款。经市物业管理办公室严厉的批评、教育，滨水·新境界将在近期改进《前期物业管理合同》的相关条款。

                                              岳阳市房地产管理局
                                             二O一一年十一月十五日

回复部门：	市住建局
回信时间：	2011-11-15 09:40:09
满意度：	基本满意