一、制定文件的目的及背景
目的：为进一步加强我市城区普通住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益。
背景：新修订的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号，以下简称《办法》）于2022年5月15日起正式施行，为推进《办法》顺利实施，以及我市物业服务收费管理相关规定与《办法》相衔接，按照文件要求，结合我市实际必须相应出台物业收费管理文件。
二、起草依据
根据《湖南省物业管理条例》、《湖南省定价目录》（湘发改价调规〔2021〕131号）及《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）。
三、主要内容
《关于进一步加强我市城区物业服务收费管理的通知》（岳发改价服〔2022〕513号，以下简称《通知》）共有17条，主要包括以下内容：
一是明确了物业服务收费管理部门及权限。市发展和改革部门会同市住房和城乡建设部门负责城区内实行政府指导价的物业服务收费标准的制定。住房和城乡建设部门负责城区内物业服务质量的监督管理，督促物业服务人提供质价相符的物业服务。市场监督管理部门负责对城区内违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。
二是明确了普通商品住宅和别墅物业服务收费的定价形式和程序。保障性住房、业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行政府指导价。别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行市场调节价。
三是明确了物业服务收费服务项目及等级基准价标准。住宅公共性物业服务项目包括：综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维护服务等五项。实行政府指导价的住宅公共性物业服务根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况服务等级分为一级、二级、三级、四级、五级，最高为五级（基准价及服务内容见附件1）。其收费标准为选定的物业服务等级各服务项目基准价的总和。
四是明确了业主大会成立之前“已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费”等3项费用实行政府指导价。其收费标准分别为已购车位物业服务费最高不超过每月35元，装修服务费最高不超过每平方米建筑面积每天0.03元，装修垃圾清运费最高不超过每平方米建筑面积3.5元。
五是明确了物业服务人办理实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费备案审查时限是和应提交的资料。实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费，物业服务人在与建设单位完成物业承接查验移交手续后的三十日内，持前期物业管理招投标中标通知书、前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业服务合同备案证明、企业法人身份证，营业执照复印件、房屋建筑工程验收证明、消防安全验收证明、商品房买卖合同（任意不同两份）、《住宅前期物业服务收费备案登记表》（附件3）（一式三份）等资料到发展和改革部门办理备案审查。
六是明确了物业服务收费形式，计费单位和计费时间。实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体由物业服务合同约定。物业服务费根据住宅的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。业主具体交费时长也可按照季或者是按照年交纳。双方约定预收的，最长预收期限不得超过十二个月。
七是明确了空置房相关解释及优惠政策。空置房（指业主收房后未装修的房屋；或通知交房的最后期限起，因业主本人原因未办理交房手续的房屋；或向物业企业报备、连续一年未使用的房屋；或建设单位未售房屋）物业服务收费，按物业企业备案价格标准的80%收取，业主与物业企业有其它约定的按约定标准执行。
八是明确了普通商品住宅规划配建停车库（位）的销售、租赁、服务收费要求和免费时段。建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库（位）租售方案，明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、有效期等，并按规定报住房和城乡建设部门备案。建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库（位）租售方案，在有效期内不得以高于备案价格进行租售，不得与商品住房等捆绑租售车库（位）。物业管理区域内的机动车停放服务收费按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》有关规定执行。已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。建设单位用于出租的地下停车位，车位物业服务费由建设单位交纳。对进入住宅小区停放的外来车辆1小时内免收停车服务费。
九是《通知》第十二条到十五条进一步规范了物业服务人在物业服务过程中的监督措施和应依法予以处罚的行为。
十是《通知》自2023年1月1日起施行，有效期5年。