明、清时期，资本主义萌芽，农村手工作坊增加，商品经济发展，集市逐步形成。华容县沿江、湖一些港口集镇有注滋口、北景港、塔市驿、洪山头；湘阴县有樟树港、白马寺、临资口、濠河口；岳阳县有鹿角。沿驿道有岳阳县新墙，湘阴县新市、长乐，平江县长寿、南江，临湘县长安、聂家市、羊楼司、桃林、詹家桥、白羊田等。集镇开始出现栈坊、作坊、槽坊、油坊、糖坊、染坊和其它各种店铺。明代，境内有集镇（集市）53个。清代，湘阴县樟树镇（原为避风港）共有各种店铺218家，平江县长寿街在清末有钱庄、油庄、茶庄、花纱行、布疋行130多家。清顺治年间，平江县有集市27个，除团山、瓮江外，均在汨水、昌江两岸。至19世纪中期，华容、湘阴、巴陵、临湘沿湖、江一些经济发达地方，集市发展已是“半里一村，三里一市”。民国时期，岳阳县墟场集市发展较快，至1949年，集镇由清初的8个发展到41个。沿洞庭湖水系有鹿角、城陵矶、广兴洲、自成垸、注滋口（今属华容）、洪水港、黄秀桥、黄沙街、平桥河、林角佬、许家牌、贾家牌、茅斯铺、盐船套（今属湖北省监利），沿新墙河水系有荣家湾、新墙、潼溪街、长安街、筻口、珊栖桥、龙湾桥、杨林街、关王桥；沿驿道有青岗驿、马家店、长湖铺、冷水铺、郭镇市、新开塘、熊市、公田、黄岸市、稻田，另有芭蕉坳、张谷英、康王桥、黄金市、麻塘、兰田、梅子市、截市等。民国时华容县有集镇41个：沿藕池河29个，沿华容河7个，丘山区 5个，其中规模较大、商业较发达的有北景港、注滋口、塔市驿。湘阴县除城关外，另有集镇14个，分布在沿河两岸和铁路一带。

中华人民共和国成立后，国家对镇的建制标准先后作过3次规定。1955年，国务院颁布《关于市镇设置的规定》，至1957年,境内县以下建制镇由中华人民共和国成立初的5个发展为24个。1960年调整为5个（含县城）。1966年，建制镇恢复为16个。1984年，实行镇管村体制，加强村镇规划工作，建制镇发展为54个。1985～1986年，岳阳市在12个建制镇进行开发规划试点工作。同时制订《村镇规划管理办法》、《村镇建设实施细则》、《村镇建设用地管理办法》，对小城镇建设实行优惠政策，集镇建设加快。1988年，全市县以下建制镇增至58个。132个乡镇编制了《乡域总体规划》、《集镇建设规划》。

1990年,建制镇发展到59个，建制镇人口 14.92万人，人均居住面积12.38平方米，自来水受益镇14个。1993年，建制镇发展到68个。1995年，建制镇发展到86个，建制镇人口25 万人，住宅拥有量634.35万平方米,人均居住面积上升到14.93平方米。建制镇自来水受益增至29个、13.65万人，用水普及率达68.7%；建制镇道路194公里,面积175.17万平方米，人均道路8.15平方米；集镇道路193公里，面积205.6万平方米，人均道路13.2平方米。村镇规划按照国标（GB-50188-93）《村镇规划标准》进行修编或调整。至1999年，共编制建制镇总体规划50个、乡集镇总体规划40个、中心村建设规划（含小康村规划）140个。规划编制由追求数量逐步向提高质量转变，一批重点城镇的总体规划开始委托市以上甲级设计院编制，规划成果和质量上了一个新的档次。规划编制由单纯依靠建设部门投入转向乡政府财政投入为主，1999年，投入到小城镇规划编制的资金达100万元。