岳阳市史称“巴陵”，位于湖南东北部，历史悠久，人文荟萃，交通便捷，资源丰富，产业兴旺，商机无限，是一座处于经济高速增涨期的历史名城。在十二五规划中，岳阳市明确提出 “三个翻番”的奋斗目标，即：经济总量翻番，达到3000亿元；财政收入翻番，达到300亿元；城乡居民人均收入翻番，分别达到34496元和11852元。同时将进一步扩大投资与消费，力争5年完成固定资产投资6500亿元，至2015年，社会消费品零售总额突破1000亿元。实现这一宏伟目标，不仅需要政府部门正确的战略思想、先进的发展理念，更需要坚强的财力支撑和一大批肯为岳阳经济建设出资出力的现代企业实体。作为从事商业地产开发的专业企业，前一阶段，我公司派出专业团队，实地考察和调研了岳阳市陶瓷、饰界等建材、工业品市场的运行状况，并对其发展前景进行了综合评估和合理分析。
一、公司概况
意邦（集团）投资有限公司成立于二十一世纪初，属新型集团企业，总部设在上海市青浦区，下属南通意邦投资有限公司、上海意邦置业有限公司、上海意邦物流有限公司、上海意邦投资有限公司、上海意邦广告有限公司、上海意邦物业管理有限公司、上海意邦投资股份有限公司、上海意邦建筑装饰工程有限公司、上海意邦建材市场经营管理有限公司等子公司，经营项目主要以开发、经营建材装饰市场为主，涉及商业地产开发、物业管理等领域。团队精英主要来自营销策划、商业地产开发以及专业市场运营等领域，开发项目遍及上海、苏州、无锡、南通、徐州、九江、沈阳、合肥、杭州等地。
近年来，意邦（集团）投资有限公司秉持“以人为本，创造企业及全社会的共同价值”的管理理念，历经市场经济迅猛发展的战略机遇和全球金融风暴的严峻挑战，形成了具有专业化气息和全球战略眼光的企业文化，从而为企业长远和可持续发展打下了坚实的基础，企业日趋成熟壮大。就建材商业地产部分，先后成功开发了上海意邦国际建材饰界、张家港九洲家俱城、宿州意邦国际家居品牌展示中心、南通尚美家国际商贸城、意邦绿墅湾等项目。
1．已开发项目
上海意邦·国际建饰界总部：地处长三角核心地段——上海青浦，投资15亿元，占地面积88万平方米，项目由总部展示区、软饰区、商业配套区、仓储物流区等部分组成。该项目首期工程于2007年开工，2011年7月开业，目前已入住国际知名工艺品牌和国内一线品牌建材生产厂家和实力经销商496家，预计实现年营业额10亿元，上缴税收5500余万元。
张家港九洲家俱城：地处张家港市南区暨阳湖东侧，占地面积18万平方米，自2002年起，先后经过三期工程建造，目前拥有个体经营户600余家，建材家俱业经营的份额约占张家港市场的60%，已成为张家港市及周边地区规模最大、品种最全的家俱建材“一站式”服务单位。根据企业规划要求，2012年，本集团将再次投入12亿元，对家俱城基础设施进行大规模改造、全面升级。
宿州意邦国际家居品牌展示中心：地处江苏宿州市区，占地面积12万平方米，总建筑面积20万平方米，共建39栋连体家居大卖场，设750个机动车位、14644个非机动车位。建成后可容纳2000多户家居品牌展示经营，年交易额20亿元以上，成为淮海腹地最具规模和影响力的国际家居品牌中心。2011年7月，集团公司在宿州隆重举办了展示中心揭幕典礼和商户入驻签约仪式，这也意味着公司向建设高端品牌旗舰集群、皖北家居建材第一城的目标正式迈进。
南通尚美家国际商贸城：地处南通市港闸区江海大道北侧，紧邻永兴汽车总站，位于专业市场带与商业中心的交汇处，占地总面积为9万平方米，拥有商铺2500多个，主要经营工业五金、电子器材、服装、饰品、文体玩具、百货、针织、海宁皮草等16大业态，商场硬件设施一流，一应俱全，满目繁华，全面引领南通小商品行业发展的新潮流。2008年10月，尚美家国际商贸城与义乌中国小商品城正式签约，成为其战略合作的第三个正式加盟市场；2009年10月2日，商贸城正式对外运营，解决了港闸区近5000人的就业问题，带动了一大批下岗职工自主创业，获得了南通市委、市政府的支持和肯定。
南通意邦·绿墅湾项目：位于南通市港闸区江海大道北侧，处奥特莱斯、百安谊家商业带，占地面积约62829平方米，总建筑面积约19万平方米。项目规划集住宅区、配套商业、办公和集中商业为一体，其优美的空间环境、生态环境成为居住空间的和谐因子，以及高雅、现代的建筑造型，成为未来新城市中心的地标建筑。该项目一期工程已于2011年6月开工。
2．荣誉奖项
中国国际建材品牌进出口基地
中国国际建材家居品牌中心
2007中国长三角现代服务业聚集商业地产示范项目
2007中国长三角十大最具影响力商业地产
2007中国长三角十大最具发展前景商业地产(总部经济)
2008中国最具投资潜力商铺100强
2009中国建材流通市场100强
中国装修承包及材料指数系统样本采集制定单位
二、市场调研情况
1．国内建材专业市场的发展现状。陶瓷业是我国建材行业中较早进入产能过剩的行业，但在市场机制的调解下，却顽强地向上发展着，无论是产能、产量、内需量及出口量都排在世界第一位。2010年建筑陶瓷产量为78.09亿平方米，同比增长19.6%，销售收入约为2500亿元，同比增长30%，利润将达150亿元，同比增长31.5%；卫生陶瓷产量为1.74亿件，销售收入约为330亿元，利润将达27.5亿元。2011年，陶瓷行业仍然在优胜劣态中前进，倒闭的企业不断出现，新的企业又随时诞生，竞争更加激烈，抢占高端市场和农村市场将成为今后陶瓷行业的亮点。目前，国内一线城市的陶瓷等建材市场已趋向饱和，发展平稳；在国内二、三线城市，工业品博览城、专业建材市场布局还较零乱，难于实现规模化管理，展示、销售和配套服务难于满足日益增长的群众的消费需求。如突破这一瓶颈，建材、工业品市场物流行业将迎来又一个新的发展高潮。
2．岳阳市工业品、建材专业市场物流的发展现状。提起陶瓷，行业人士皆会想起距今1000多年前的宋代“鹿角陶瓷窑遗址”。这是我国古代陶瓷文明的主要象征之一。改革开放以来，随着国家经济的复苏，特别是温州、福建等地的陶瓷商的持续开发，岳阳市陶瓷市场迅猛发展，以种类和价格优势席卷湘鄂大地。2005年， “鹿角陶瓷窑遗址”所在地——岳阳县作出了一个英明决策：将建筑陶瓷列为岳阳县的一下个支柱产业。到目前，岳阳县开发园区已引进华雄、金城、天欣、宏康、百森、亚泰等建陶企业，总投资16.8亿元，设8条生产线，年产值5亿元以上， 2010年上缴各类税费约2000万元。2010年9月，岳阳陶瓷行业商会在岳阳县成立，标志着湘北岳阳市以陶瓷业为龙头的工业品建材市场物流将迎来又一个快速发展的春天。目前，岳阳市城区长城、工业品、钢材等综合大市场面临整合与搬迁，随着城陵矶临港产业新区的崛起，城市道路网拓展北延，杭瑞、随岳高速、荆岳铁路等国家重要交通工程建成，岳阳中心城区北部区位优势逐步凸现，区域周边城陵矶集装箱码头通江达海优势和洪源物流保税仓库集散作用势必发挥重要作用。2005年岳阳市沿107国道东南规划布局市场物流仓储集群的设想蓝图必将在岳阳楼区北部区域实现。同时，我们也看到了不少现实问题：
市场分布零散。调查中发现，岳阳市的工业品、建材市场特别是陶瓷、饰物市场存在着产量高、销售低的不平衡形象，究其原因，主要是商业市场分布零散，商业区和居住区相互交叉，缺少整体规划，市场管理较乱，没有综合的、全面的、立体的现代化行业内销售平台，以及优美、休闲、“一站式”服务的商业环境，如信息发布、资源统筹、产品展示、仓储、物流、商业配套等等。
行业管理滞后。现有市场实行的依旧是摊位制管理模式，存在种种弊端，如商区布局零乱，交易行为不规范，纠纷多，购物环境差，市场信誉低等，与国际及国内经济发达地区的集成化、科学化管理模式相比，还有相当距离。
商业服务不配套。在银行、餐饮、休闲、娱乐等众多配套服务项目中，与工业产品集散、建材市场联系最密切、直接关系到市场成败的就是“物流”。物流作为一向独立的产业，将越来越被人重视。建材工业产品、装饰材料的一个重要特点是量大、自身重、价值低，物流费用在商品成本中占有很大比重。降低物流成本是提高竞争能力的重要途径，同时货物配送也需要高效率、低成本的物流产业。因此，物流从市场中的附属地位，将形成一个独立的专业化的、现代化的社会化的一个产业。纵观岳阳市工业品、建材专业市场，其物流均无做到专业化的发展和运作。
另外，根据城市发展规划，岳阳市城乡居民的就业率有待进一步提高。在国家十二五规划中，国务院明确提出了“平等就业”、“充分就业”的理念。今年，中央财政又投入423亿元，用于扶助和促进就业。可见，在当前及今后一段时间内，提高就业率仍是政府部门有效解决民生问题的一项重要工作。建设一个巨大型、配套型、休闲型现代化工业建材综合市场，不仅能促进岳阳市陶瓷、饰界等建材业的繁荣发展，推动工业品物流集散能力，提高政府财政收入，更能促进当地居民的就业，促进当地社会的稳定。
三、项目规划
1．项目概况
肩负提升民族品牌国际竞争力重任，致力打造全球建材装饰采购中心，意邦（集团）投资有限公司积十余年功力厚积薄发，首倡体验式营销总部基地新理念，规划建设一个50万平方米的高端建材、产品会展商贸巨擎——“岳阳陶瓷饰界建材、工业品博览经济总部”。
拟建总部雄踞岳阳市城北黄金地段——岳阳楼区工业园区，以极其有利的地理位置，分为精品商业区和仓储物流区两部分，涵盖陶瓷、卫浴、灯饰、橱柜、木业、软饰及相关建材、工业品等业态，建成后将打造为一个集展示、销售、仓储、物流、行业信息交流等功能于一体的世界级行业中心，打造为集合行业顶级品牌、快速辐射湘、鄂、赣等广大地区的区域营销中心，打造为主题型、休闲型、一站式的综合建材购物中心、工业品博览城。
2．六大平台
整合各方优势资源，携手权威机构倾力打造“六大平台”，力求为进驻商家打通国内外建材创富通道。
电子商贸平台：与主流网站形成战略合作，线上线下互动平台；或自建意邦网上交易平台。
自有媒体平台：与知名传媒集团合作，形成专刊，覆盖岳阳市区所有建材行业的促销信息、新闻、潮流趋势等，面向整个岳阳及周边地区消费者以及专业企业公开发行。
专业活动平台：包含设计师大赛、品牌评选与颁奖仪式、经典作品展、行业高峰论坛等于一体，成为湘、鄂、赣地区建材行业信息的舆论发源地、决策地和行业风向标。
共享联盟平台：拟通过联合周边大型品牌商业项目和大型家装公司形成促销联盟。如消费者在联盟商户处购买商品，可享受购买建材的抵扣券或相关优惠待遇。
专业会展平台：拟塑造成湘、鄂、赣工业建材行业规模最大、品牌商家最多的产品展销会。每年春秋季举办两次建材品牌展会活动，包含建材新品发布、潮流设计展示、建材文化展、家装设计大赛作品大众评选活动，融合工业建材品牌消费的熏陶、消费者品牌意识培育、快乐购物于一体的品牌展会。
3．区位交通
港口：岳阳市濒洞庭，汇三湘，纳四水，临长江，东抵江西铜鼓、修水县和湖北通城县，南达湖南浏阳市、长沙市、望城县，西接湖南沅江县、南县、安乡县，北界湖北赤壁、洪湖、监利、石首县，东西承接，南北贯通，素有“湘北门户”之称。长江黄金水道城陵矶港，可凭江上抵重庆、下达上海，建有2个5000吨级外贸码头船舶总吨位占湖南省总量的1/4，货运量占全省水上货物运输量的1/5，集装箱运输占全省的42%，出入洞庭湖船舶日均流量500多艘（次），为全省的1/4，岳阳被国家交通部列为全国28个主要内河港口城市之一。
公路：岳阳市高速公路稠密，京珠高速、107国道、杭瑞高速、随岳高速纵贯其间，通过京珠高速公路驱车1个半小时间即可到长沙，2个半小时到达武汉。近5年，新建、改建农村公路11213公里，武广客运专线岳阳段及岳阳东站建成运营，荆岳长江大桥、汩罗江大桥和柳林江大桥竣工通车，公路网络四通八达，快速便捷。
铁路：岳阳楼区工业园连通贯穿全国铁路干线，京广铁路、武广高速铁路穿境而过，客货运输可达全国各地。武广高速铁路建成通车后，至广州的列车行程可缩短到3个半小时。
航空：岳阳楼区工业园距长沙黄花机杨135公里，距武汉天河机场185公里，全程为高速公路。
岳阳市的海、陆、空立体交通网络，具备各类生产要素大集大散和吸纳大投资、大产业的基础条件。
4、商业环境
近年来，岳阳市把招商引资作为推动地区经济增长的主要动力， 5年引进内资项目1452个，到位资金615.7亿元，利用外资4.7亿美元，实施投资超5000万元的重大项目1161个。岳阳楼区勇挑“城市大东扩，产业大发展”重担，抢抓“长三角”、“珠三角”等沿海发达地区加速向内地实行产业转移的机遇，强化责任招商，突出产业招商，推进委托招商，抓好节会招商，盘活存量招商，促进以商招商，初步形成了四大工业产业集群和一大商贸物流区。即以景达生物、乐邦制药、中启制药等为主体的生物医药产业集群；以三生化工、汇博化工、汇智科技为主体的化工新材料产业集群；以白象方便面、巴陵油脂、楼台酒业为主体的现代食品产业集群；以中科电气、吉祥燃烧器、科美达电器、鸿升电磁、大陆激光等为主体的先进制造产业集群；以太阳桥建材大市场和太阳桥物流园为代表的现代商贸物流区，实现了区域经济持续健康快速发展。
5、人文资源
岳阳是中南地区知名的科教文化和工业、农业产业化生产基地，全市拥有湖南理工学院、岳阳职业技术学院、湖南民族职业学院等高等院校，以及高、中等职业学校50余所，在校学生近6万人。目前，全市拥有各类人才32万人，其中党政管理人才2.9万人、经营管理人才6.8万人、农村实用技能人才6.6万人。人才队伍中具备大专学历以上的人数达90%。科教文化的发达，为岳阳市的经济建设储备的足够的人才。同时，岳阳市6000余年的人文历史，以及岳阳楼、三醉亭、仿古城墙、洞庭风韵诗廊、传统风貌街、巴陵胜状等名胜古迹，能聚集更多的人气，来岳阳投资、采购、消费。
6、社会消费能力
近5年，岳阳市有效抵御了国际金融危机的冲击，战胜了低温雨雪冰冻灾害和黄盖湖、汩罗江、湘江等特大洪涝灾害，加强经济建设，全市GDP跨上千亿台阶，达到1491亿元，年均增长14.1%；财政总收入跨上百亿台阶，达到139.6亿元，年均增长27.5%；社会消费品零售总额达到513亿元，年均增长19%。农业生产连年丰收，粮食总产稳定在320万吨左右，水产品总产量保持全省第一，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到17248元和5926元，年均分别增长9.8%和10.7%，岳阳市民的生活已全面达到小康，正在向现代化水平高速迈进。
7、规划理念
a) 联合经营：开发商、品牌厂商、经销商三者联动，三方共赢，共同发展。
对于开发商来说：是创立企业品牌、创建全新运营模式、树立行业领航者地位的良好契机。
对于品牌厂商来说，为提升企业品牌形象、传播品牌理念、展示企业实力和产品魅力提供了一个全新的平台。
对于经销商来说，是扩大市场份额，降低营运成本，提升经营效益的平台。
b) 一站式采购：装修采购一站搞定，购物休闲两不误。
对于消费者来说，省去东奔西跑采购的烦恼，各类装修材料一站购齐，且可就近货比三家，放心采购。
8、项目定位
建材工业品市场品牌旗舰集群，体验式营销总部
a) 功能定位：集展示、销售、办公、仓储、物流、行业信息等功能于一体。
b) 建筑定位：独门独户别墅式经营总部与大型建材Mall相结合，与大型仓储、现代化物流、星级酒店、公寓式酒店、会展中心、综合会所相映成趣，相得益彰。
c) 商户定位：国际知名建材装饰、工业品品牌和国内一线建材装饰品牌的生产厂家和实力经销商。
d) 经营定位：批发、团购、工程采购、国际贸易、零售等。
9、项目优势
a) 整体的高端定位优势:汇聚世界工业产品原料、建材装饰品牌与实力厂商，吸纳国际知名设计团队，以其特有的个性化、体验式、大空间的品牌形象展示，打造湘、鄂、赣地区的工业建材营销总部基地，使之成为中国建材、工业品牌走向世界的平台、世界著名建材工业品牌进入中国的窗口。
b) 优美的商办环境优势:低容积、高绿化率的公园式休闲购物环境，把景观融入商业，再把商业情调化，令人流连忘返；大面积挑高式的展厅设计，高端品牌的集中展示，让人充分领略到品牌建材的独特魅力；独门独户别墅式办公环境，强调商业空间的实用性，真正满足购物、办公、商务休闲等全方位功能。
c) 立体的经营配套优势:大型仓储、现代化物流配送服务、星级酒店、酒店式公寓、会展中心、集中式商业、综合会所等高效、快捷的配套设施，就近满足商户仓储、运输、商务、居住、会议、会展、办公、休闲等多功能高效率的综合需求，为企业提供追求长远品牌定位的平台。同时通过现代化的物流管理、区域性配送、库存管理及信息管理的供应链业务，为企业加快商品流通，节约经营费用。
d) 综合的商业通路优势:在岳阳市委、市政府的鼎力支持下，倾力打造“中国工业品建材进出口基地”；联合各类装饰工程单位、工程材料招标企业、房产开发企业以及各类建材协会、设计师联盟等同业机构，积极拓展“意邦建材国际采购合作组织”，举办各类贸易洽谈会、建材博览会、新品发布会、行业高峰论坛、设计师大赛等，提升中心的品牌影响力，并实现团购业务的大规模拓展。
e) 强大的交通运输优势: 雄踞岳阳、通往中原咽喉要道和海、陆、空立体交通优势，为商户提供的方便、快捷的运输，从容掌控湘、鄂、赣地区的高中低端各类消费人群。
f) 浓厚的商业氛围优势: 依托政府大力发展现代服务业的最佳时机，以超大的规模、高端的定位、前瞻的规划、齐全的业态和巨大的发展前景，引领“中原商圈”内商业和众多实力企业及国际知名品牌，塑造湘、鄂、赣消费高端品牌新格局。
10、功能分区
a）精品商业区
总部展示区：占地面积约18万平方米，位于经济总部西北地块。总部楼以独门独户式建筑呈现，1-2F为超大规模的内部展示空间，3-4F为客户洽谈、总裁办公区域，户均6个泊车位。
建材、工业品综合区：面积约6万平方米，位于总部展示区东北部,规划采用开放式商场化管理，将为消费者提供透明的价格、齐全的品种、良好的配送服务,具有传统建材市场无法媲美的优越购物环境。
商业配套区：面积约19万平方米，位于总部展示区东南部。规划有酒店、集中式商业、会展中心及酒店式公寓等,具备办公、会议、展示、休闲、餐饮等强大的商务功能。
b）仓储物流区
建立起一套高标准的现代化仓储物流基地，做到有别于传统工业品、建材难以企及的展、储分离，为入驻的商家提供快捷的仓储配送服务，同时最大限度地满足团购级别的大客户需求。
11.效益评估
新建的岳阳陶瓷饰界建材、工业品博览会展经济总部，不仅完善了城市功能，提升了城市品位，更提高了社会效益。按照经营规模和业绩预测，建材工业品商贸博览城可入住5000个商户，以每个商户10万元/年的消费额计，城市综合体的入住商户每年可为岳阳市带来5亿元的消费收入；高品味的商贸物流综合体可吸引80%的外购中高档收入群体回流，实现年销售额200亿元，预计税收及利润达5000万元，每年可向社会提供1.5万个就业岗位，既改造了环境，又繁荣了经济，既增加了地方财政收入，又提高了城市居民就业率，有效地促进了地方的稳定和经济的发展。
鉴于目前激烈竞争的市场形势，恳请岳阳市、区政府和园区认真考虑上述建议。同时，因新建集合建材市场、工业品博览会展、物流仓储、高端商住酒店等多功能为一体城市商贸综合体所要求的环境设置高档典雅，自动扶梯、观光电梯、外景观等硬件设备价格昂贵，公司投资巨大、建设成本高、资金回收慢，希望岳阳市政府在测定土地出让金等费用价格上给予适当优惠，在执行的相关政策上给予适当照顾。协手合作、投资共赢，欢迎贵市、贵区来上海、苏州、无锡、南通等地考察我公司集团的开发经营项目。
南通意邦投资有限公司