您好！我是受君临国际新城业主委托，对该楼盘相关问题进行咨询：

1.未验收交房。2#栋共有100多户，合同约定8月30交房。在延期一个多月并且在没有取得任何竣工验收和分项验收的情况下，开发商就通知业主交房。截止目前有大约40多户业主已收房（约20多户装修中）。据我所知，房屋质量竣工验收，是国家相关法律强制规定的交房必要条件。

许多业主是等房住，迫于无奈选择收房。 开发商借由业主维权难的心理，始终采取不作为、拖延、草草收工的战略。 甚至其工程部项目罗经理妄言：我们没有跑路就很好了，房子就在这，你没想要就收房，退房不可能。

2.门禁问题：合同中明确表示，要有门禁系统等。但是现在却没有。在业主一直强烈要求表示必须安装门禁系统后。开发商也一直是不表态，不作为的策略。 试问岳阳哪个电梯小区，没有门禁系统？

3.房屋质量安全问题。 许多业主表示楼板很薄，仅有7cm多。走动大了会颤抖。另外，2#栋楼板与梁之间的木模为拆卸，埋下了隐患。另据一位业主讲2#顶楼有开裂现象。 这些涉及到第1点中的验收问题。

4.高层是否使用安全玻璃？国家对此有强制标准，据观察，2#栋卧室落地窗均未用。

5.关于延期交房赔偿。合同中好对延期交房赔偿率只有万分之0.5。我不知道这个赔偿率是开发商可以任意填写的吗？还是有统一规定？ 另外开发商对于赔偿问题一直不理睬。

6.退房。截止目前已经延期80天了，达到了退房的条件。退房程序是怎样？违约金是多少？怎么算？开发商在合同中能自行约定违约金多少吗？违约金对于贷款买房中的已支付的房贷利息怎么计算？

上述仅仅列出该楼盘的主要问题，恳请相关部门能对上述问题实地调查监督后耐心解答（不用回电）。对肆意妄为的开发商早日追究责任。防止上述问题继续扩大，尤其是房屋安全问题。牵涉到上百户家庭的财产和人身安全。

你好，

我局开发办已约谈开发企业要求按法律规定和合同约定办理交房手续。

一、房屋竣工验收及备案程序。

1998年7月20日公布实行的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第２４８号）第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收。”2004年5月19日国务院下发《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2004〕16号），“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收“这一行政审批事项予以取消。

根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的有关规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

二、房屋未竣工验收交付使用的执法主体。

根据《商品房销售管理办法》第四十条的规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的房屋擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”按照我市部门职能职责的规定，应由住建部门作为执法主体，依据《建设工程质量管理条例》的相关规定查处未验收交付使用行为。

三、合同争议的处理方式。

商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务，应遵守商品房买卖合同中关于交付条件的约定，并符合我国法律、行政法规对于商品房交付的强制性规定。《合同法》279条、《建筑法》61条、《消防法》13条、《湖南省实施<人民防空法〉办法》14条、《城乡规划法》45条等法律法规对商品房交付作出了“未经验收或验收不合格，不得交付使用”的强制性规定。如购房人认为开发企业在合同约定的交房期限内不能交付经验收合格的商品房，可以根据合同约定的解决争议的方式维护自己的合法权益。

“veolus”同志：

您好，您的来信收悉，现回复如下：

1、我局安排市建设工程质量安全监督处工作人员与您联系，发现您预留的电话号码为新疆一居民的移动电话，该居民反映从未在岳阳君临国际购房，可能是您在来信中所留的个人信息输入有误。

2、您第1、2、5、6条问题属于买卖双方合同纠纷，双方可协商处理，或向市房地产主管部门咨询。若协商、调解不成，应依据《合同法》采用法律手段维护权益。

3、您反映的第3、4条问题，建设单位已提供楼板检测报告、混凝土结构检测报告及相关材质（如玻璃）的证明材料，经查，与设计文件要求一致。若您仍存在质疑，建议您到市建设工程质量安全监督处（巴陵中路市住建局北院临街办公楼5楼）面询，提供具体楼层栋号、部位等详细信息，以便抽测、复核。若发现质量隐患，我们将在该项目竣工验收前督查相关责任单位进行整改到位。

特此回复。

                                                                    岳阳市住房和城乡建设局

                                                                        2015年12月9日

“veolus”同志：

您的反馈信息收悉，现再次回复如下：

一、经调查，该楼盘目前还未完成规划、消防、环保等验收手续，根据相关规定，建设单位必须完成这些前置手续，符合上述条件后方可组织竣工验收。

二、经调查，该项目于2014年5月27日通过了基础分部验收，2014年9月29日通过了主体分部验收，检验资料齐全，检测结果合格，该工程不存在结构安全隐患。

三、其他事项

1、关于交房条件问题，建议购房业主查阅与开发商签订的《商品房买卖合同》中的交房条件，若达不到合同约定的交房条件，购房者可拒绝收房。

2、关于房屋销售、使用方面的问题，根据《城市房地产开发经营管理条例》国务院第248号令（2011年修订）第三十六条规定：“将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续。”

3、关于工程竣工验收的问题，我局工作人员已多次催促开发商，要求按照《施工合同》履约，开发商已承诺将尽快完善相关验收前置条件，并组织竣工验收，我局将按照《建设工程质量管理条例》的相关规定，严把质量关。

特此回复。

                                                       岳阳市住房和城乡建设局

                                                         2016年4月11日