岳阳市地方税务局负责人就市中心城区应用房地产估价技术核定住宅类存量房交易计税价格工作答记者问
岳阳晚报
2011-10-31 00:00
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当前，在存量房交易过程中，纳税人利用虚假合同低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，造成了国家税收流失，导致税负不公，同时在一定程度上助长了少数人的违法和投机心理，扰乱了房地产市场秩序，影响和削弱了国家对房地产市场的调控效果。为此，市政府根据国家和省有关部门的统一部署和要求，在全市范围内推广应用房地产估价技术核定存量房交易计税价格的工作，以切实加强存量房交易税收征管。并组织协调地税、房产、财政等部门联合开发了“市中心城区住宅类存量房交易评税系统”，决定从2011年11月1日起先在市中心城区上线运行。记者就此采访了市地税局负责人。
问：为什么要开展房地产评税工作？
答：2009年以来，财政部、国家税务总局先后联合下发了财税〔2009〕100号、财税〔2010〕105号、财税〔2011〕61号等三个文件，明确要求广泛应用房地产评估技术加强存量房交易税收管理。湖南省财政厅、省地税局、省国土资源厅、省住房和城乡建设厅四部门也联合下发了《关于印发湖南省存量房交易纳税评估实施方案的通知》（湘财税〔2011〕58号），就应用存量房交易纳税评估技术加强存量房交易计税价格管理作出了具体要求。全面推广应用评税系统科学、合理地核定存量房交易计税价格，有四个方面的好处：一是能够有效地防止纳税人利用虚假合同低报成交价格偷逃税收，确保税负公平；二是有利于遏制违法和投机行为，配合国家宏观调控举措，促进房地产市场的健康发展；三是应用信息化手段开展评税工作，能够大大提升评估效率、提高办税效能、优化纳税服务；四是通过信息管理、以机控税，有利于进一步规范税务机关和税务人员的执法行为，促进公正执法、廉洁执法。
问：如何理解应用房地产估价技术核定住宅类存量房交易计税价格？
答：应用房地产估价技术核定住宅类存量房交易计税价格，是指税务机关按照专业化和信息化的工作要求，对所辖范围内的存量房科学划片分区，以各住宅小区内不同类型的房屋为对象，分类确定一定数量的样点房，全面采集相关涉税信息，应用房地产批量评估技术，据此确定各住宅小区内各类型样点房的基准价格，建立存量房交易评税系统基础数据库及纸质和电子效果地图。并在此基础上建立存量房交易计税价格核定数学模型，统一设置楼层、朝向、装修等影响价格因素的调整系数，开发应用评税管理软件。在日常征管中，再根据纳税人申报提供的实际交易的存量房有关涉税信息，将其与存量房评税系统对应的同一小区内同类房屋样点房基准价格进行比对评估，进行楼层等因素调整，以科学确定存量房交易计税参考价格。凡纳税人申报交易价格达到或超过评税系统产生的计税参考价格的，按纳税人申报交易价格征收税款；凡纳税人申报交易价格低于评税系统产生的计税参考价格的，参照评税系统计税参考价格依法核定征收税款。
问：地税部门对申报价格明显偏低的存量房交易实行核定征收的法律依据是什么？
答：《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六款：纳税人申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则明确规定：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产价格明显偏低且无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序核定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）
问：我市房地产评税工作从什么时间正式开始实施？
答：根据市政府的有关要求和岳阳市财政局、岳阳市地方税务局、岳阳市国土资源局、岳阳市房地产管理局联合下发的《关于印发存量房交易纳税评估实施方案的通知》（岳市财税〔2011〕14号）精神，自2011年11月1日起，我市中心城区住宅类存量房交易税收征管全面启用住宅类存量房交易评税系统。
问：中心城区房地产评税工作采取的具体做法有哪些？
答：中心城区住宅类存量房评税系统是在市人民政府的统一领导和市地税、房产、国土、财政和信息管理局等相关部门的共同参与、有关房地产评估中介机构的大力支持配合下共同建设完成的。基础信息数据库的数据采集历时半年，经历了初审、复审、价格专题调查、专家评审等过程，确保了数据库信息质量，切实增强了评税管理的科学性和针对性。
问：中心城区住宅小区区域划分范围是如何确定的？
答：是以岳阳楼区、经济技术开发区、洞庭湖旅游度假区、城陵矶临港产业新区4个现有行政（或管理）区为基础，科学划分成44个片区、1190个小区、16699个分区，在分区范围内分别选择4470个（套）典型样点房，按交易实例或评估价确定样点房评估价，建立中心城区样点房评估价格数据库。
问：纳税人在计税价格核定上产生的争议怎么解决？
答：根据《岳阳市中心城区住宅类存量房交易计税价格管理办法》的有关规定，纳税人在存量房交易计税价格评估核定上存在异议时，可采取以下两种途径进行解决：
一是主管税务机关会同房产部门根据同地段同类房屋（典型房）已交易的实例、市场平均交易价格、纳税人提供的合同价格等因素，经调查核实应当调整的，对原核定计税价格依法进行调整。
二是主管地税机关出具《涉税财物价格认定委托书》，书面委托物价部门价格认证中心进行涉税财物价格认定。其认定结论经地税机关确认后作为营业税及相关税种的计税依据。
问：为什么要开展房地产评税工作？
答：2009年以来，财政部、国家税务总局先后联合下发了财税〔2009〕100号、财税〔2010〕105号、财税〔2011〕61号等三个文件，明确要求广泛应用房地产评估技术加强存量房交易税收管理。湖南省财政厅、省地税局、省国土资源厅、省住房和城乡建设厅四部门也联合下发了《关于印发湖南省存量房交易纳税评估实施方案的通知》（湘财税〔2011〕58号），就应用存量房交易纳税评估技术加强存量房交易计税价格管理作出了具体要求。全面推广应用评税系统科学、合理地核定存量房交易计税价格，有四个方面的好处：一是能够有效地防止纳税人利用虚假合同低报成交价格偷逃税收，确保税负公平；二是有利于遏制违法和投机行为，配合国家宏观调控举措，促进房地产市场的健康发展；三是应用信息化手段开展评税工作，能够大大提升评估效率、提高办税效能、优化纳税服务；四是通过信息管理、以机控税，有利于进一步规范税务机关和税务人员的执法行为，促进公正执法、廉洁执法。
问：如何理解应用房地产估价技术核定住宅类存量房交易计税价格？
答：应用房地产估价技术核定住宅类存量房交易计税价格，是指税务机关按照专业化和信息化的工作要求，对所辖范围内的存量房科学划片分区，以各住宅小区内不同类型的房屋为对象，分类确定一定数量的样点房，全面采集相关涉税信息，应用房地产批量评估技术，据此确定各住宅小区内各类型样点房的基准价格，建立存量房交易评税系统基础数据库及纸质和电子效果地图。并在此基础上建立存量房交易计税价格核定数学模型，统一设置楼层、朝向、装修等影响价格因素的调整系数，开发应用评税管理软件。在日常征管中，再根据纳税人申报提供的实际交易的存量房有关涉税信息，将其与存量房评税系统对应的同一小区内同类房屋样点房基准价格进行比对评估，进行楼层等因素调整，以科学确定存量房交易计税参考价格。凡纳税人申报交易价格达到或超过评税系统产生的计税参考价格的，按纳税人申报交易价格征收税款；凡纳税人申报交易价格低于评税系统产生的计税参考价格的，参照评税系统计税参考价格依法核定征收税款。
问：地税部门对申报价格明显偏低的存量房交易实行核定征收的法律依据是什么？
答：《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六款：纳税人申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则明确规定：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产价格明显偏低且无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序核定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）
问：我市房地产评税工作从什么时间正式开始实施？
答：根据市政府的有关要求和岳阳市财政局、岳阳市地方税务局、岳阳市国土资源局、岳阳市房地产管理局联合下发的《关于印发存量房交易纳税评估实施方案的通知》（岳市财税〔2011〕14号）精神，自2011年11月1日起，我市中心城区住宅类存量房交易税收征管全面启用住宅类存量房交易评税系统。
问：中心城区房地产评税工作采取的具体做法有哪些？
答：中心城区住宅类存量房评税系统是在市人民政府的统一领导和市地税、房产、国土、财政和信息管理局等相关部门的共同参与、有关房地产评估中介机构的大力支持配合下共同建设完成的。基础信息数据库的数据采集历时半年，经历了初审、复审、价格专题调查、专家评审等过程，确保了数据库信息质量，切实增强了评税管理的科学性和针对性。
问：中心城区住宅小区区域划分范围是如何确定的？
答：是以岳阳楼区、经济技术开发区、洞庭湖旅游度假区、城陵矶临港产业新区4个现有行政（或管理）区为基础，科学划分成44个片区、1190个小区、16699个分区，在分区范围内分别选择4470个（套）典型样点房，按交易实例或评估价确定样点房评估价，建立中心城区样点房评估价格数据库。
问：纳税人在计税价格核定上产生的争议怎么解决？
答：根据《岳阳市中心城区住宅类存量房交易计税价格管理办法》的有关规定，纳税人在存量房交易计税价格评估核定上存在异议时，可采取以下两种途径进行解决：
一是主管税务机关会同房产部门根据同地段同类房屋（典型房）已交易的实例、市场平均交易价格、纳税人提供的合同价格等因素，经调查核实应当调整的，对原核定计税价格依法进行调整。
二是主管地税机关出具《涉税财物价格认定委托书》，书面委托物价部门价格认证中心进行涉税财物价格认定。其认定结论经地税机关确认后作为营业税及相关税种的计税依据。
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