岳市公积字[2018]1号A类
尊敬的彭勇委员:
您提出的《关于正确界定我市公积金贷款二套房概念保障市民刚需住房合法权益的提案》收悉，接到您的提案后我中心专门召开了主任办公会，并安排法规和贷款业务部门对您的提案进行专题研讨，现回复如下：
一、住房公积金贷款政策以保障刚需住房为首要目的。刚需住房指的是购房者本身名下没有住房，而需要购买住房满足自住需求的类型。住建部和省住房公积金监管办多次要求公积金贷款应该执行“保一限二禁三”政策，即保障首套自住住房贷款需求，限制二套贷款，禁止向第三套及以上住房发放贷款，而我市当前的贷款政策，对于首次购买自住住房的刚需人群，给予了最大力度的支持，购房贷款的首付可以最低至20%，贷款额度最高可以达到购房总额的80%。2017年我市发放的所有住房公积金贷款中，二套房所占比例已经超过了40%，为了最大程度保障首套购房的刚需职工的合法权益，我市根据国家、省相关规定对二套及以上购房贷款提出了一些限制。
二、“二套房”认定标准采用的是住建部相关规定。我国住房公积金贷款宏观政策是由住建部会同财政部、人民银行、银监会等部门制定，再由各地市住房公积金管理委员会根据上行政策制定具体的实施办法和细则。我市住房公积金贷款政策中“二套房”的认定标准采纳的是住建部、人民银行、银监会等三部委《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房[2010]83号）的规定，参照商业性个人住房贷款的认定，借款人家庭已有一套住房或利用贷款购买过一套（及以上）住房的，再次申请贷款认定为“二套房”，也就是“认房又认贷”。而且我市当前的认房和认贷政策并不是最严格的，在申请购房贷款时借款人名下已另有一套住房才会被视为“二套房”，而之前购买过住房，又已卖出的，并不在此列；认贷只是认定借款人有使用过住房公积金贷款购房的记录和用商业贷款购房尚未还清的才会被认定为二次贷款，此前利用商业贷款购买过住房，贷款已全部归还的也不在此列。
三、对于二套及以上住房政策限制的理由。您的提案中，认为我市的住房公积金贷款“二套房”认定标准阻碍了我市房地产市场“去存量”的发展趋势，按照《岳阳市人民政府关于进一步促进市中心城区房地产市场平稳健康发展的通知》(岳政发〔2017〕15号)，我市已于2017年四季度开始采用各种方式增加房地产市场供给，以平抑呈现高位房价运行的态势，可见经过2016—2017年我市着力贯彻国家房地产去库存的政策取得了明显实效，我市房地产市场当前的主要形势已经从存量过剩变为供给不足，针对这一形势的变化，市政府要求我们作为政策性住房金融机构，必须紧跟形势变化，抑制投机性购房，省住建厅也明确要求我们执行“保一限二禁三”的政策，加大保障购买首套房的缴存职工合法权益。
四、“二套房概念”的科学性问题。您所列举的两种情况，其一是用住房公积金贷款购买过一套小户型，售出后再次购买改善型住房，您认为因此被认定为“二套房”存在明显过错。住房公积金是一项福利性政策，政策的重点在于保障性，为城市无房的在岗职工提供购房政策性支持。在当前购房贷款申请额度不断提升，住房公积金使用率居高不下的前提下，重复利用住房公积金购房也会形成已享受过政策福利对未享受政策福利的人的挤压，也损害了住房公积金的公平性和互助性原则。既然该职工已经使用过住房公积金贷款购买过住房，那么他就已经享受过公积金的优惠利率，再次申请贷款被视为二套房是合情合理的。其二是继承或受赠了父母的房屋，而房屋质量差、面积小且远离市民工作生活区域，想再购买新房，您认为因此而被视为“二套房”明显有失公正。在我市商品房交易和过户的类型中，继承和受赠的类型比例偏小，而所受赠的住房质量差、面积小且远离工作生活区域又进一步缩小了这类人群的范围，该类情况的缴存职工，从法理的角度来看已经通过继承和受赠满足了基本住房需求，提出改善要求被认定为“二套房”，也符合住房公积金差别化贷款政策制定的初衷。
感谢您对住房公积金事业的关心和支持，我们将按照市委、市政府的要求，管好用好住房公积金，以上回复，请您理解接受为盼！
2018年3月27日
承办负责人:冯俨
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