YYCR—2013—01007
各县、市、区人民政府，岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位，中央、省属驻岳各单位：
《岳阳市城区建设用地容积率管理实施办法》已经2013年5月14日市人民政府第4次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
岳阳市人民政府办公室
2013年6月16日
岳阳市城区建设用地容积率管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为加强城区建设用地容积率管理，保障城乡规划顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市城区（含岳阳楼区、云溪区、君山区、岳阳经济技术开发区、南湖风景区、临港产业新区、岳阳县麻塘镇位于城市规划区内的行政村）内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。
第三条 市城乡规划主管部门负责建设用地容积率管理工作。
国土资源、住建、房地产、监察等主管部门按照各自职责，协同做好建设用地容积率管理工作。
第四条 任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门举报违反建设用地容积率管理规定的行为，对查证属实的，依法给予奖励。
第二章 容积率确定
第五条 容积率是指一定地块内，计入容积率的总建筑面积与建筑用地面积的比值。
计入容积率的建筑面积计算按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）执行。具体计算规则由城乡规划主管部门另行制定。
建筑用地面积是指城市规划确定的用地范围中，建设单位土地使用权证登记或拟确认的土地权属面积，不包括规划的城市道路、河道、绿地等城市公共设施、市政设施虚征用地面积。
第六条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划指标，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，国有土地使用权出让合同无效。
第七条 《中华人民共和国城乡规划法》实施以前，容积率等规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，初始容积率按以下原则确定：
（一）出让时已有经市政府批准的控制性详细规划的，以控制性详细规划确定的容积率为初始容积率；
（二）出让时无经市人民政府批准的控制性详细规划，但已有经市人民政府批准的修建性详细规划的，以修建性详细规划确定的容积率为初始容积率（已核准的计入容积率的总建筑面积不变）；
（三）出让时既无经市人民政府批准的控制性详细规划，又无经市人民政府批准的修建性详细规划的，以宗地出让时所在地域级别基准地价设定的容积率为初始容积率；
（四）以现状挂牌的土地，按现状挂牌时核定的容积率为初始容积率。
第（一）、（二）、（四）项初始容积率由城乡规划主管部门确定，第（三）项初始容积率由城乡规划主管部门商国土资源主管部门共同确定。
第八条 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向国土资源主管部门申请用地。
第三章 容积率调整
第九条 任何单位或个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定执行，不得以政府会议纪要等形式代替法定程序调整容积率。
第十条 经批准后的控制性详细规划具有法定效力，任何单位和个人不得随意修改；在国有土地使用权划拨或出让前确需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当按照下列程序进行：
（一）控制性详细规划组织编制机关组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证；
（二）控制性详细规划组织编制机关采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时组织听证；
（三）控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，组织编制修改方案；
（四）修改后按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。
控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。
第十一条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何单位和个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：
（一）因城乡规划修改造成地块开发条件发生变化的。
（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要，导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的。
（三）国家和省、市的有关政策发生变化的。
（四）法律、法规规定的其他情形。
第十二条 国有土地使用权一经出让或划拨，凡有下列情形之一的，不得调整容积率：
（一）以招标、拍卖、挂牌等方式取得国有土地使用权的，自使用权获得之日起五年内不得受理容积率调整。
（二）同一项目用地已完成部分建设，剩余土地调整容积率的。
（三）违法建设项目。
（四）法律、法规规定不得调整容积率的其他情形。
第十三条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，按以下程序办理：
（一）建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，拟调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容。
（二）城乡规划主管部门对申请报告进行审查，就是否需要收回国有土地使用权征求国土资源等有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率调整的必要性进行专题论证。
专题论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单及本人签名。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避。论证后应将专家名单公开。
（三）城乡规划主管部门应当通过在本地主要媒体和现场公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证。
（四）城乡规划主管部门依法提出调整或不调整建议，附国土资源等有关部门意见及论证、公示等情况报市人民政府分管领导批准。
（五）经市人民政府分管领导批准同意后，城乡规划主管部门应将调整后的容积率抄告国土资源主管部门，国土资源主管部门依据国家相关政策核实是否需要建设单位或个人补缴土地价款，并办理相关手续后，与建设单位或个人及时签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或重新下达《国有建设用地使用权划拨决定书》。
（六）将容积率调整的相关资料归档备查。
第十四条 国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，按以下程序办理：
（一）建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明项目的基本情况、调整的理由以及初步调整方案；
（二）城乡规划主管部门对申请报告进行审查并报当地人民政府分管领导批准同意后，并就是否需要收回国有土地使用权征求国土资源等有关部门意见，组织技术人员、相关部门、专家等对容积率调整的必要性进行专题论证；
（三）城乡规划主管部门应当通过在本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；
（四）城乡规划主管部门提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向市人民政府专题报告，并附国土资源等有关部门意见及论证、公示等情况。经市人民政府分管领导批准同意修改的，城乡规划主管部门方可组织编制修改方案；
（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报市人民政府常务会议批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人的意见及其处理结果；
（六）经市人民政府常务会议批准后，城乡规划主管部门应将调整后的容积率抄告国土资源主管部门，国土资源主管部门依据国家相关政策核实否需要建设单位或个人补缴土地价款，并办理相关手续后，与建设单位或个人及时签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或重新下达《国有建设用地使用权划拨决定书》；
（七）将容积率调整的相关资料归档备查。
第十五条 容积率调整后应补缴土地出让价款的，补缴金额为该宗地评估基准日市场楼面地价乘以新增计入容积率的建筑面积。
评估基准日为建设单位或个人向国土资源主管部门提出申请的受理日期。
第十六条 城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府门户网站上公开。
第四章 监督管理
第十七条 城乡规划主管部门对建设项目实施规划管理时，应当严格执行经批准的控制性详细规划确定的容积率。
对同一建设项目在给定规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。
对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划指标、建设用地规划许可证确定的容积率要求。
第十八条 城乡规划主管部门应严格监督规划的实施，加大执法巡查力度，对建设过程中擅自改变规划审批内容的，应当及时依法制止并限期改正。
第十九条 城乡规划主管部门对建设工程进行规划核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。
第二十条 建设单位向住建主管部门申请《建筑工程施工许可证》时，应当提供城乡规划主管部门核发的《建设工程规划许可证》等相关资料，住建主管部门应督促施工单位按照依法审定的施工图设计文件施工。对施工单位擅自改变施工图设计文件施工的，住建主管部门应责令施工单位停工并函告城乡规划主管部门。
第二十一条 房地产主管部门应当凭城乡规划主管部门核发的《建设工程规划许可证》及相关资料办理商品房预售许可证。
工程竣工验收合格后，房地产主管部门应当依据城乡规划主管部门核发的《建设工程规划许可证》和《规划条件核实合格通知书》等相关手续办理房屋产权证书。
第二十二条 因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，不能作为土地闲置的理由和依据。
第二十三条 国土资源主管部门在核发国有土地使用权分证时，应当对超容积率部分的土地出让价款补缴情况进行复核，如未缴清，不得核发国有土地使用权分证。
第二十四条 监察机关应加强对城乡规划、国土资源、住建、房地产等主管部门在建设用地容积率管理工作中履行职责情况的监督检查。
第五章 罚 则
第二十五条 未经依法批准擅自超过原容积率建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设，限期拆除（3个月以内）并处建设工程造价8%的罚款；无法采取改正措施消除影响，不能拆除的，依法没收实物或者超容积率部分所得的全部收入，并处建设工程造价10%的罚款。
第二十六条 城乡规划、国土资源、住建、房地产等主管部门工作人员在建设用地容积率管理工作中违法违纪的，依法依纪给予行政和纪律处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十七条 本办法自公布之日起施行，其他县市区参照本办法执行。岳阳市人民政府《关于印发<岳阳市经营性建设用地容积率管理办法>的通知》（岳政发〔2010〕20号）同时废止。